どこまで下がるのか?評判ガタ落ちのフィデリティ・US・リートファンドを考察!2022年以降の見通しは不動産セクターが冬の時代へ。為替ヘッジなしの購入者は特に注意

日本の投資信託(含むETF)分析

どこまで下がるのか?評判ガタ落ちのフィデリティ・US・リートファンドBを考察!2022年以降の見通しは不動産セクターが冬の時代へ。為替ヘッジなしの購入者は特に注意

2022年8月8日

フィデリティは米国の伝統的なファンドです。

日本向けに展開している投資信託はどのようなリターンを提供しているのでしょうか?

しっかりと分析して投資妙味を見ていきたいと思います。

今回取り上げるファンドの正式名称は「フィデリティ・US・リートファンド」です。

 

フィデリティ・US・リートファンドとは?

ファンド概要

商品分類:

  • 単位型・ 追加型:追加型
  • 投資対象 地域:海外
  • 投資対象資産 (収益の源泉):不動産投信

属性区分:

  • 投資対象資産:その他資産 (投資信託証券 (株式 一般))
  • 決算頻度:年12回(毎月)
  • 投資対象地域:北米
  • 投資形態:ファミリー ファンド
  • 為替ヘッジ:あり(フルヘッジ)or なし

 

ファミリーファンド方式で海外(北米)の不動産投信に投資を行うファンドであることがわかりました。

不動産は景気に非常に敏感ですが、どのようなリターンを長期的に投資家に提供するのかをしっかり見ていきたいと思います。

 

そもそもリート(=REIT)とは?

そもそもREITとはどのようなものなのかをまず説明したいと思います。

REITとは不動産投資信託のことです。投資家から集めた資金を不動産市場に投資を行い得られた賃料収入や値上がり益を投資家に分配するという仕組みです。

不動産投資信託(REIT)とは?

 

ただ、普通の企業と異なるのが免税の仕組みです。

通常の企業は得られた利益に法人税が徴収された後に、配当金を出すことになります。

しかしリート法人は得られた利益の90%以上を投資家に配当金としてだすことで法人税を徴収されないという税的なメリットが提供されています。

REITの免税の仕組み

 

つまり、利益の殆どを配当金として拠出するので配当利回りが高い傾向にあります。

しかし、殆どを配当金としてだすので内部留保がすくなくなり、新規で投資することができません。

そのため複利で利益を増加させていくことが難しく長期的に大きな利益を狙うのが難しくなります。

 

ファンドの特色と組入銘柄:米国の取引所に上場されている不動産投資信託(リート)に投資

ファンドの配当利回りがベンチマーク以上となることを目指して運用を行なうことになっています。

投資家からすればこれは朗報のように感じます。

しかし、元本が毀損してしまえば配当受け取りと合わせてトータルでマイナスになってしまう可能性もあることは念頭に置いておいた方が良いでしょう。

ポートフォリオを少し見てみましょう。

 

銘柄 業種 比率
1 プロロジス 物流 9.10%
2 ウェルタワー ヘルスケア 6.40%
3 エクイニクス データセンター 5.80%
4 デジタル・リアルティ・トラスト データセンター 5.10%
5 クラウンキャッスルインターナショナル インフラストラクチャー 5.00%
6 ベンタス ヘルスケア 4.40%
7 デューク・リアルティ 物流 3.60%
8 UDR 住宅 3.50%
9 ミッド・アメリカ・アパートメント・コミュティーズ 住宅 3.50%
10 エクストラ・スペース・ストレージ 倉庫 3.40%

参照:2022年8月月報

 

筆者は株式専門であり、テクノロジー、資源関連株は詳しいですが不動産関連の有望銘柄はあまり知りません。

 

しかし、どんなファンドでも見方は同様です。「リターン」です。価値のない投資対象に投資をしているようであれば即切るだけです。

上位銘柄のリターンを見ていきましょう。 不動産は低金利、インフレでしたから、天井をつけて2022年は下落していると思いますがどうでしょう。

 

一位のプロロジスはサンフランシスコに本社を置き、主に物流施設に投資、開発、管理、運営しているアメリカ合衆国の不動産会社です。

株価は以下の通り、2022年は大幅下落です。

プロロジスの株価推移

 

ハイテク株式並みの下落です。基本的には金利を上げているのですから不動産は下落して当然の結果です。

金利が高くなると不動産を買うのが難しくなるので、不動産価格は下がります。不動産価格が下がるということは家賃収入も下落、売却時のキャピタルゲインも減少となります。

つまり、米国の不動産バブルは終わったということです。1年の株価推移を見ると明らかにバブルが崩壊したことが見て取れます。

 

過去5年のプロロジスの株価推移

 

2位のウェルタワーはヘルスケアインフラストラクチャに投資する不動産投資信託ですが、ヘルスケアセクターは不況に強いのが定石です。

株価の下落は限定的です。

ウェルタワーの株価推移

 

しかし上位10銘柄にヘルスケアは2銘柄しか入っておらず、10位以降の状況はわかりませんがヘッジ効果は限定的かと思います。

3位以降の銘柄のリターンも確認しましたが、年初来は壊滅的ですね。

不動産に取っては金融引き締め時期は地獄に落ちる以外に道はありませんので、たとえフィデリティ・US・リートファンドの成績が直近良くても、

今が買いタイミングになることはありません。

 

市場がいかなる環境でも安定したリターンを期待できるファンドについては以下で詳しくお伝えしていますのでご覧いただければと思います。

 

 

フィデリティ・US・リートファンドの基準価額の推移とは?分配金再投資リターンには気をつけよう。

以下は基準価額の過去推移です。

フィデリティUSリートファンドの基準価額の推移

 

1-3月期 4-6月期 7-9月期 10-12月期 1-12月期
2022年 -2.96% -15.98% -13.35% -- --
2021年 9.93% 12.33% 1.97% 13.38% 42.77%
2020年 -20.79% 7.87% 2.93% 6.27% -6.54%
2019年 15.65% 0.54% 7.00% -1.92% 22.03%
2018年 -7.78% 7.95% -1.39% -6.84% -8.55%

 

2003年に設定し、10,000円から始まった基準価額は現在3,502円です。つまり、運用成績は65%のマイナスになるのですが、これは配当を払っているからです。

配当を再投資した場合で計算される「累積投資額」が本来のリターンとなります。そちらは46,439円となっています。設定来+360%となることがわかります。

まずまずのリターンですね。19年半かけて4.5倍ですから、年率に直すと8.1%の平均利回りです。ただ、米国リートのインデックス以下のリターンとなってしまっています。

 

しかし、上記は配当再投資した場合です。

上記の分配金再投資は税金を出さない前提で導かれています。税金も考慮されていないため、投資家が手にしている収益はここから大きく下がります。

分配金再投資コースの話です。平均利回り5%もないのではないでしょうか。複利が生かせないですからね。

 

累積投資額

 

ついでにいえば上記はヘッジなしなので2022年のリターンはほとんどが円安です。

実態のリターンはもっと低いでしょう。

為替ヘッジなしで購入している人は特に注意です。今後は米国の不況起点で円高が来ますので、円高によるマイナスリターン拡大という地獄がきます。

 

なぜならば、個人投資家は自分で分配金を再投資したとしても、そこにはキャピタルゲイン税金を支払った後の手取り収入を投資することになります。

例えば100万円受け取っても20%の税金を引かれた後の80万円しか投資ができません。

 

分配金を出すファンドは「複利」の恩恵が得られないのです。筆者は分配金を出すファンドに投資することはありません。資産構築に遠回りしている場合ではないのです。

分配金を謳えば、マネーリテラリーの低い投資家をたくさん集めることができるので、分配金ファンドは今後もなくならないでしょう。

 

特別分配金を出しており投資家の目線に立てていない

更にフィデリティUSリートファンドについては注意するポイントがあります。

以前お伝えしたゼウス投信と同じく特別分配金をだしています。

 

通常、健全な配当金や分配金は得られたリターンから拠出されます。

しかし、リターン以上の分配を出すケースの場合、投資元本から分配金が拠出されることになります。

 

特別分配金とは?

 

つまりリターンから分配金を受け取っているという投資家は残念ながら自分が預け入れた元本から分配金が引き出されていることになるのです。

そして、注意しないといけないのは、その元本には購入手数料と信託手数料が発生しているということです。

つまり、手数料を支払って預金を行い自分で引き出しているということになるのです。非合理的ですよね。

 

特別分配金をだしつづけると基準価額が下落しつづけるので、当然分配金の金額も小さくなっていきます。

現在は毎月35円つまり年間420円のペースで出しています。これは基準価額ベースでいうと15%の水準です。

リターンが5%程度なのに15%の分配利回りということは大半が特別分配金ですね。

 

しかし、基準価額が10,000円だった時は、毎月100円つまり年間1200円の配当金をだしていました。現在は大幅に配当金の総額は減少しているのです。

最初に基準価額10,000円の時に投資した方からすると現在の年間420円の配当金では配当利回りは4%という水準になります。

長期投資している方からすると、ずっと配当利回りも低くなりつづけているのです。

 

フィデリティUSリートファンドの今後の見通しとは?

重要なのは今後の見通しです。

不動産価格に重要な影響を与えるのは住宅ローン金利です。金利が高くなると高い不動産を購入できなくなるので不動産価格は需給で下落していきます。

以下のとおり米国の住宅ローン金利は急上昇しています。

 

米国30年住宅ローン金利の推移

 

これは加熱しているインフレを抑えるために米国の中央銀行の果敢な利上げが行われているからです。

しかし、インフレはまだまだ頭打ちする兆しがありません。FRBも今後も利上げを行い、高い金利の状態を継続すると宣言しています。

まだまだ下落相場の入り口です。ここから米国リートに投資するのは控えた方が賢明でしょう。

 

まとめ

フィデリティUSリートファンドについてまとめてきました。すでに分配型の投信は価値がないと散々言ってきましたが、そもそも不動産セクターはこれから逆風になります。

金融引き締めで不動産セクターが活躍することはまずあり得ません。すでに不動産バブルは終わり、金利は上がり、人々、企業はお金が借りれず不動産は買えません。

 

不動産取引が減退することにより不動産価格が下がり、家賃収入は下がり、不動産セクターは真冬に突入です。金融引き締め時期に不動産セクターは触らないようにしましょう。

今後不況が到来し、不動産価格がゴミのような価格まで下がったタイミングが、フィデリティUSリートファンドの買い場になります。

このブログでもそのタイミングは是非ともお知らせしたいと思います。

締め括り

 

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資産運用で資産を増やす方法は様々あります。効率を求めるのであれば、株式投資が最良の選択肢であることは疑いようのない事実です。

過去の歴史を見ると、それは火を見るより明らかです。「市場が伸びるところ」が最も効率よいです。苦労なく成果を挙げられます。

 

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しかし、株式投資も医者になるくらい勉強をしなければ勝てません。であれば、我々は早々にリスクの高い個別株投資という選択肢は捨てるべきです。

そして、投資のプロが運用する「ファンド」(投資信託、ETF、ヘッジファンド)を選ぶべきなのです。

ここでファンド選びが最も大切です。長年、筆者も資産運用を実施してきました。

 

結局は絶対にマイナスになる年を作らない、小さい利回りでも良いのでしっかりプラスを出す、それを長年続けるファンド。このようなファンドを活用することがベストプラクティスであり、正しい資産運用です。資産が強烈に伸びていきます。

 

上記の条件を主眼に置きながら、筆者のポートフォリオを構成するファンドを中心にランキング記事を作成してみましたので参考にしてみてください。

 

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