フィデリティは米国の伝統的なファンドですが、日本向けに展開している投資信託はどのようなリターンを提供しているのでしょうか？
しっかりと分析して投資妙味を見ていきたいと思います。今回のファンドの正式名称は「フィデリティ・US・リートファンド」です。
フィデリティ・US・リートファンドとは？
商品分類：
- 単位型・ 追加型：追加型
- 投資対象 地域：海外
- 投資対象資産 （収益の源泉）：不動産投信
属性区分：
- 投資対象資産：その他資産 （投資信託証券 （株式 一般））
- 決算頻度：年12回（毎月）
- 投資対象地域：北米
- 投資形態：ファミリー ファンド
- 為替ヘッジ：あり（フルヘッジ）or なし
ファミリーファンド方式で海外（北米）の不動産投信に投資を行うファンドであることがわかりました。
不動産は景気に非常に敏感ですが、どのようなリターンを長期的に投資家に提供するのかをしっかり見ていきたいと思います。
ファンドの特色と組入銘柄：米国の取引所に上場されている不動産投資信託（リート）に投資
ファンドの配当利回りがベンチマーク以上となることを目指して運用を行なうことになっています。
投資家からすればこれは朗報のように感じますが、元本が毀損してしまえば配当受け取りと合わせてトータルでマイナスになってしまう可能性もあることは念頭に置いておいた方が良いでしょう。
リート（Real Estate Investment Trust）とは、多数の投資家の資金を集めて、 オフィスビル、商業施設、住宅などのさまざまな形態の不動産を取得、管理、運用す ることを目的とする不動産投資信託のことです。
ポートフォリオを少し見てみましょう。
| 銘柄 | 業種 | 比率 | |
| 1 | プロロジス | 物流 | 9.10% |
| 2 | ウェルタワー | ヘルスケア | 6.40% |
| 3 | エクイニクス | データセンター | 5.80% |
| 4 | デジタル・リアルティ・トラスト | データセンター | 5.10% |
| 5 | クラウンキャッスルインターナショナル | インフラストラクチャー | 5.00% |
| 6 | ベンタス | ヘルスケア | 4.40% |
| 7 | デューク・リアルティ | 物流 | 3.60% |
| 8 | UDR | 住宅 | 3.50% |
| 9 | ミッド・アメリカ・アパートメント・コミュティーズ | 住宅 | 3.50% |
| 10 | エクストラ・スペース・ストレージ | 倉庫 | 3.40% |
筆者は株式専門であり、テクノロジー、資源関連株は詳しいですが不動産関連の有望銘柄はあまり知りません。
しかし、どんなファンドでも見方は同様です。「リターン」です。価値のない投資対象に投資をしているようであれば即切るだけです。
上位銘柄のリターンを見ていきましょう。 不動産は低金利、インフレでしたから、天井をつけて2022年は下落していると思いますがどうでしょう。
一位のプロロジスはサンフランシスコに本社を置き、主に物流施設に投資、開発、管理、運営しているアメリカ合衆国の不動産会社です。株価は以下の通り、2022年は大幅下落です。
ハイテク株式並みの下落です。基本的には金利を上げているのですから不動産は下落して当然なのですよね。金利が高くなると不動産を買うのが難しくなるので、不動産価格は下がります。不動産価格が下がるということは家賃収入も下落、売却時のキャピタルゲインも減少となります。
つまり、米国の不動産バブルは終わったということです。1年の株価推移を見ると明らかにバブルが崩壊したことが見て取れます。
2位のウェルタワーはヘルスケアインフラストラクチャに投資する不動産投資信託ですが、ヘルスケアセクターは不況に強いのが定石です。株価の下落は限定的です。
しかし上位10銘柄にヘルスケアは2銘柄しか入っておらず、10位以降の状況はわかりませんがヘッジ効果は限定的かと思います。3位以降の銘柄のリターンも確認しましたが、年初来は壊滅的ですね。
不動産に取っては金融引き締め時期は地獄に落ちる以外に道はありませんので、たとえフィデリティ・US・リートファンドの成績が直近良くても、今が買いタイミングになることはありません。
フィデリティ・US・リートファンドの基準価格チャート推移、利回りとリスク（運用実績）
以下は基準価額の過去推移です。
2003年に設定し、10,000円から始まった基準価額は現在3,502円です。つまり、運用成績は65％のマイナスになるのですが、これは配当を払っているからです。
配当を再投資した場合で計算される「累積投資額」が本来のリターンとなります。そちらは46,439円となっています。設定来+360％となることがわかります。
まずまずのリターンですね。19年半かけて4.5倍ですから、年率に直すと8.1%の平均利回りです。
米国インデックスと同様の水準のリターンとなっています。
しかし、上記は配当再投資した場合であり、また税金も考慮されていないため、投資家が手にしている収益はここから大きく下がります。分配金再投資コースの話です。平均利回り5％もないのではないでしょうか。複利が生かせないですからね。
ついでにいえば上記はヘッジなしなので2022年のリターンはほとんどが円安です。実態のリターンはもっと低いでしょう。為替ヘッジなしで購入している人は特に注意です。今後は米国の不況起点で円高が来ますので、円高によるマイナスリターン拡大という地獄がきます。
なぜならば、個人投資家は自分で分配金を再投資したとしても、そこにはキャピタルゲイン税金を支払った後の手取り収入を投資することになります。例えば100万円受け取っても20％の税金を引かれた後の80万円しか投資ができません。
分配金を出すファンドは「複利」の恩恵が得られないのです。筆者は分配金を出すファンドに投資することはありません。資産構築に遠回りしている場合ではないのです。
分配金を謳えば、マネーリテラリーの低い投資家をたくさん集めることができるので、分配金ファンドは今後もなくならないでしょう。
インデックスとリート、どちらを選ぶべき？
米国インデックスとフィデリティUSリートファンド、どちらを選ぶかといえば、複利を活かしたいので米国インデックス一択だと思います。
eMAXIS Slim米国株式(S&P500)と5年以上のスパンで比較するとその実力の差は明らかですね。
わざわざ複利が効かない分配ファンドを選ぶと資産は全然増えません。分配金が配られるという謎の安心感だけを手にするだけです。それで満足ならば、それでいいでしょう。
ファンドの今後とまとめ
フィデリティUSリートファンドについてまとめてきました。すでに分配型の投信は価値がないと散々言ってきましたが、そもそも不動産セクターはこれから逆風になります。
金融引き締めで不動産セクターが活躍することはまずあり得ません。すでに不動産バブルは終わり、金利は上がり、人々、企業はお金が借りれず不動産は買えません。
不動産取引が減退することにより不動産価格が下がり、家賃収入は下がり、不動産セクターは真冬に突入です。金融引き締め時期に不動産セクターは触らないようにしましょう。
今後不況が到来し、不動産価格がゴミのような価格まで下がったタイミングが、フィデリティUSリートファンドの買い場になります。
このブログでもそのタイミングは是非ともお知らせしたいと思います。
